عملية شراء العقارات في تركيا

تم إعداد هذا الدليل لمساعدة الأجانب الذين يرغبون في شراء عقارات في تركيا. ومع ذلك ، فإن هذا الدليل ليس بديلاً عن الخدمات الاستشارية المهنية

  1. الاساس القانوني :

وفقًا للمادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 ، المعدل بالقانون رقم 6302 ، الذي دخل حيز التنفيذ في 18 مايو 2012 ، تم إلغاء شرط المعاملة بالمثل للأجانب الذين يرغبون في شراء العقارات في تركيا. يمكن تقديم معلومات عن الدول التي يمكن لمواطنيها شراء العقارات في تركيا من السفارات / القنصليات التركية في الخارج والمديرية العامة لتسجيل الأراضي والسجل العقاري. يمكن للأشخاص الذين يحملون جنسية أجنبية شراء أي نوع من الممتلكات (منزل ، مكان عمل ، أرض ، حقل) ضمن القيود القانونية. يتعين على الأشخاص الذين يحملون جنسية أجنبية والذين يشترون عقارات بدون بناء (أرض ، حقل) تقديم المشروع الذي سيشيدونه على العقار إلى الوزارة المعنية في غضون عامين.
.

  1. شكل العقد :

وفقًا للقوانين واللوائح التركية السارية ، لا يمكن نقل ملكية العقار إلا بسند رسمي وتسجيل يتم توقيعه في مديريات السجل العقاري. من الممكن التوقيع على “اتفاقية التزام بالبيع”  أمام كاتب العدل. ومع ذلك ، لا تمرر الملكية القانونية للعقار بموجب “اتفاقية التزام بالبيع” أو أي نوع آخر من اتفاقيات البيع التي سيتم توقيعها أمام كاتب العدل.

3- القيود القانونية للأجانب في شراء العقارات :

  • يمكن للأشخاص الذين يحملون جنسية أجنبية شراء 30 هكتار(10،000م مربع) كحد أقصى من العقارات في تركيا بشكل اجمالي ، ويمكنهم الحصول على حق عيني محدود .

ب-  لا يجوز للأجانب حيازة أو تأجير العقارات داخل المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية.

ج-  يمكن للأشخاص الذين يحملون جنسية أجنبية الحصول على ممتلكات أو حق عيني محدود في منطقة / بلدة تصل الى 10% من اجمالي مساحة الحي / المدينة المذكورة

د-  لا تنطبق القيود القانونية في تحديد الرهن العقاري للأشخاص الحقيقيين والشركات التجارية التي لها شخصية اعتبارية والتي تم تأسيسها في دول أجنبية .

هـ-  تخضع الممتلكات لأحكام التصفية في الحالات التالية:

(1) إذا تم الاستحواذ على العقارات بالمخالفة للقوانين.

(2) إذا حددت الوزارات والإدارات المعنية أن العقارات تستخدم في انتهاك للغرض الأصلي من الشراء .

(3) إذا كان الأجنبي لا يتقدم بطلب إلى الوزارة ذات الصلة في الوقت المناسب في حالة الالتزام بشراء العقار لغرض عمل مشروع  .

(4) إذا لم يتم تنفيذ المشاريع في الوقت المحدد.

4- التطبيق والاجراءات :

المشتري: يجب أن يكون من الدولة التي يحق لمواطنيها الحصول على عقارات أو حق عيني محدود في تركيا وتلبية الشروط اللازمة.

تقديم الطلب :

يجب على مالك العقار أو ممثله المفوض تقديم طلب مبدئي إلى إدارة السجل العقاري.

يتم تقديم الطلبات الأولية قبل الظهر بأخذ الرقم التسلسلي وفي حالة كون الطلب الأولي غير مكتمل فسيظل الملف قيد الانتظار.

وثائق ملكية :

 أ – صك ملكية أو معلومات العقار مثل  قرية / منطقة ، قطعة أرض وغيرها .

ب – وثيقة الهوية أو جواز السفر مع ترجمتها.

ج – “وثيقة بيان قيمة العقار” التي يتعين تقديمها من البلدية ذات الصلة .

د – بوليصة التأمين الاجباري ضد الزلازل للمباني ( المنزل ، المكتب ،العقار الخ … ) .

هـ – صورة واحدة للبائع ، صورتان للمشتري ( يجب التقاط الصور خلال آخر ستة أشهر ، بحجم ( 6×4 ) .

و – مترجم معتمد (اذا كان احد الاطراف لا يتكلم اللغة التركية ) .

ز –  (إذا تم إعداد التوكيل في الخارج) يجب توفر النسخة الأصلية أو مصدقة من التوثيق وترجمته المعتمدة.

معلومات عن التوكيلات الصادرة في الخارج :

تصدر التوكيلات من السفارات أو القنصليات التركية إذا كان التوكيل الصادر عن كاتب عدل لدولة أجنبية مصدقًا عليه وفقًا لاتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961 وإذا كان يحمل ختما موثقا من الجهات المعنية ، فلا داعي لذلك شهادة إضافية للتوكيل المذكور من القنصلية التركية ذات الصلة (بلغة البلد مع صورة معتمدة للشخص المعني (

وإذا تم إصدار التوكيل الرسمي من قبل كاتب عدل لدولة أجنبية ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي المؤرخة في 5 أكتوبر 1961 ، يجب أن يكون توقيع كاتب العدل المذكور مصدقًا عليه من قبل السلطة المختصة في الدولة الأجنبية ثم التوقيع و يجب أن يتم تصديق ختم السلطة الأجنبية المذكورة من قبل القنصلية التركية في ذلك البلد. (بلغة الدولة متضمنة صورة معتمدة للمهتم ( .

الجانب المالي للإجراء :

أ – يتعين على كل من البائع والمشتري دفع رسوم صك القدر ، محسوبة وفقًا لسعر البيع الذي لا يمكن أن يكون أقل من “قيمة بيان الملكية” الذي ستصدره البلدية المعنية. (وفقًا لقانون الرسوم رقم: 492 ، فإن نسبة رسوم سند الملكية هي 2٪).

ب –  يجب دفع رسوم رأس المال المتداولة التي يتم تحديدها محليًا. (483.5 ليرة تركية + 103.5 × 2.5 ليرة تركية لعام 2018  كمثال(

5 – نقاط أخرى يجب ملاحظتها من قبل الأجانب الذين يرغبون في شراء عقار في تركيا :

يتعين على الأجنبي الاستفسار من مديرية السجل العقاري إذا كان هناك أي قيود على الممتلكات ، مثل الرهن العقاري أو الحجز أو أي عقبة تمنع بيع العقار .

.
– إذا تم رفض الطلب المقدم من الأجنبي لشراء عقار ، يمكن الطعن في هذا القانون إلى المكتب الإقليمي ذي لمديرية السجل العقاري .و ينصح الأجانب الا يعملوا مع أشخاص أو شركات ليسوا خبراء أو موثوقين
–  الحصول على تصريح إقامة ليس شرطا للأجنبي الذي يرغب في شراء عقار في تركيا.
–  في حالة وجود خلاف بين الجانبين على بيع العقار ، يجب رفع القضية أمام المحاكم التركية عن طريق الإحالة إلى السلطات القضائية .

6- عمليات شراء العقارات من قبل الشركات الأجنبية :

يخضع تملك الشركات المسجلة في تركيا للعقارات بموجب المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644.
أ) يمكن للشركات التجارية الأجنبية التي تم تأسيسها وفقًا للقوانين ذات الصلة في بلدانها الأصلية الحصول على

ممتلكات وحقوق عينية محدودة ضمن الأحكام من القوانين الخاصة وهذه القوانين الخاصة هي

  • قانون البترول التركي رقم 6491
  • قانون تشجيع المناطق السياحية رقم 2634
  • قانون المناطق الصناعية رقم 4737 .

ب) عدم تطبيق أي قيد لصالح الشركات التجارية المذكورة في تأسيس الرهن .

ج) لا تستطيع الشركات الأجنبية الأخرى (مثل مؤسسة ، جمعية ، …) شراء ممتلكات والحصول على حق عيني محدود.


7 – شراء العقارات من قبل الشركات ذات رأس المال الأجنبي:

إذا كان المستثمرون الأجانب يمتلكون ، بشكل فردي أو جماعي ، 50٪ أو أكثر من أسهم الشركة المذكورة ،

او إذا كان المستثمرون الأجانب لا يمتلكون أي حصة في الشركة المذكورة ، ولكن لهم الحق في تعيين مديري الشركات المذكورة أو عزلهم بشرط أن يكون للشركة المذكورة شخصية اعتبارية في تركيا ، فيمكنها شراء عقارات في تركيا وفقًا لـ المادة 36 من قانون السجل العقاري رقم 2644 و “المرسوم الخاص بشراء العقارات والمحدودة في الحقوق العينية من قبل الشركات والمؤسسات في سياق المادة 36 من قانون السجل العقاري رقم 2644” ، بتاريخ 16.08.2012.

نشرت المديرية العامة لسجل الأراضي التعميم رقم 2012/13 (1735) بشأن “الاستحواذ على الممتلكات والحقوق العينية المحدودة من قبل الشركات ذات رؤوس الأموال الأجنبية”

لمزيد من المعلومات لشراء الأجانب عقارات في تركيا منزلك في تركي